Guía

Lo que nadie te dice antes de comprar tu primer inmueble

La mayoría de los problemas en una compra no aparecen al final, en la firma: aparecen al principio, cuando alguien calculó mal cuánto podía pagar o dio por hecho que los papeles estaban en orden. Esto es lo que conviene revisar, en orden.

1. El enganche no es el único dinero que necesitas

Además del enganche —típicamente entre 10% y 20% del valor— hay que considerar los gastos de escrituración: notario, impuesto sobre adquisición de inmuebles, avalúo e inscripción en el Registro Público. En conjunto suelen rondar entre 4% y 8% del valor del inmueble, y se pagan aparte, en efectivo.

Sobre un inmueble de tres millones, eso son entre 120 y 240 mil pesos que no salen del crédito. Es el cálculo que más veces hemos visto tronar una operación a media negociación.

2. Cuánto puedes pagar de verdad

Como regla práctica, la mensualidad del crédito no debería pasar del 30% de tu ingreso neto mensual. Los bancos a veces autorizan más; que te autoricen no significa que te convenga. Y a la mensualidad hay que sumarle mantenimiento, predial y seguro.

Antes de buscar: pide tu precalificación. Saber tu monto máximo real cambia por completo qué zonas tiene sentido visitar, y evita enamorarte de algo fuera de tu alcance.

3. Infonavit, bancario o cofinanciado

Si cotizas al Infonavit, tu saldo en la subcuenta de vivienda cuenta como parte del enganche. El crédito bancario suele dar montos mayores y más flexibilidad en el tipo de inmueble, con tasas que conviene comparar entre al menos tres instituciones: una diferencia de un punto porcentual, a veinte años, son cientos de miles de pesos.

Los esquemas cofinanciados (Infonavit más banco) permiten alcanzar montos más altos usando ambas fuentes. Pregunta siempre por el CAT, no sólo por la tasa: es lo único que te deja comparar peras con peras.

4. Los papeles que debes exigir

Antes de entregar cualquier anticipo, pide ver:

• Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
• Certificado de libertad de gravamen, con fecha reciente.
• Predial y agua pagados y al corriente.
• Identificación del vendedor que coincida con el nombre de la escritura.
• Si es condominio: reglamento, cuota de mantenimiento y constancia de no adeudo.

Si el vendedor se incomoda con esta lista, eso ya es información. Un propietario en regla la tiene a la mano.

5. Visita dos veces, y a horas distintas

Una en la mañana y otra por la tarde o fin de semana. Cambia el ruido, la luz, el tráfico y el estacionamiento disponible. Revisa presión del agua, humedad en muros y techos, que las ventanas cierren, y pregunta por la antigüedad de instalaciones eléctricas e hidráulicas: son las reparaciones caras que aparecen a los seis meses.